The post Nabídka luxusního domu – Mladá Boleslav, Bradlec first appeared on Jak prodat dům, byt, pozemek bezpečně a bez starostí.

The post RD Vlkava first appeared on Jak prodat dům, byt, pozemek bezpečně a bez starostí.

Exekuce je pro všechny, kteří si půjčují peníze, naprostým strašákem. Nikdo si totiž nikdy nemůže být jist, zda bude za rok nebo dva schopen splácet domluvené částky, protože přihodit se může ledacos. Když už je pro věřitele, kterému dlužník dluží, situace neúnosná, zpravidla kontaktuje exekutora a začíná nepříjemný sled událostí. Jak může dlužník z exekuce vyvázat vlastní byt? Dozvíte se v následujících řádcích.

Je koupě bytu v exekuci šílenství? Ani ne

Možná vás nejdříve napadne, koho může lákat koupě bytu, na nějž se vztahuje exekuce. Vlastně každého chytrého kupujícího. Ten totiž ví, že to není žádná věda, protože vše se dá smluvně ošetřit. Prodávající bude navíc chtít prodej vyřídit rychle a zároveň fakt, že je na byt uvalena exekuce, ho přiměje ke snížení ceny.

Spojení slov „koupě bytu v exekuci“ je takový strašák, který je docela neškodný. Prodej bytu (i jakékoli jiné nemovitosti) v takových případech standardně probíhá za přítomnosti advokáta a částka je splatná do rukou exekutora, nikoli samotného dlužníka, v tomto případě prodávajícího.

Proč se snažit zpeněžit byt v exekuci

Prodej bytu je pro vás výhodnější než prodej v dražbě, kde jeho cena klesá na minimum. Za nejnižší cenu v dražbě se považuje částka odpovídající dvěma třetinám ceny podle znaleckého posudku.

Přesto, že jsme řekli, že je výhodnější byt prodat dříve, než se dostane do dražby, musíte počítat s tím, že je nutné jít s cenou dolů, abyste měli šanci s nabídkou uspět. Potenciální zájemce bude odrazovat to, že je na byt uvalena exekuce, s čímž se jistě bude pojit nějaké to vyřizování navíc, ale když nabídnete lepší cenu, dost možná vám to odpustí.

Prodej bytu v exekuci krok za krokem

Na počátku všeho jsou vaše dluhy a nařízení exekuce. Věřitel podá exekutorovi návrh na exekuci vašeho majetku ve výši dlužné částky, exekutor kontaktuje příslušný soud a ten vydá pověření a nařízení exekuce. Poté exekutor věřitele i dlužníka spraví o zahájení exekuce.

Jako dlužník máte dvě možnosti – dohodnout se s exekutorem na splacení dluhu nebo sledovat, jak exekutor pokračuje ve své práci a vydává exekuční příkaz na váš byt. Následuje ustanovení znalce, který provede odhad ceny nemovitosti. Stále ještě máte možnost dohodnout se na splacení dluhů a následné koupi nemovitosti.

Když této možnosti nevyužijete, nemovitost se dostane do dražby, kde ji za přísně stanovených podmínek získá ten účastník, který dá nejvyšší nabídku. K dražbě však vůbec nemusí dojít, pokud nemovitost prodáte.

Aby mohl exekutor sundal exekuci z bytu, musí být dluh splacen, a to před podpisem kupní smlouvy. Exekutor nikdy nepřistoupí na to, že by sundal exekuci z bytu a peníze by mu byly následně vyplaceny z advokátní úschovy po převodu bytu.

Pokud kupující hradí koupi bytu hypotečním úvěrem, banky mu mohou poskytnout k vyplacení exekuce i tzv. předhypoteční úvěr. Takový úvěr je specifický v tom, že není jištěn zástavním právem. Podmínkou je, že nemovitost, kvůli které o něj žádáme, musíme během konkrétní doby převést do osobního vlastnictví.

Situace, kdy kupující hradí vše z vlastních zdrojů, je také ošemetná a složitá. Prodávající nemůže před výplatou exekuce podepsat kupní smlouvu – byla by neplatná, protože on ze zákona nesmí nakládat se svým majetkem. V tomto případě mohou pomoci firmy, které se na tuto problematiku specializují – s prodávajícím sepíší notářský zápis, vyplatí exekuci, na nemovitost si dají zástavní právo a své peníze si nechají vrátit po převodu z advokátní úschovy. Za tyto kroky je nutné počítat s výdaji navíc, jde však o bezpečný postup a za ten klid to rozhodně stojí. Existuje také jiná varianta, a to ta, kdy tuto firmu zastoupí kupující a exekuci vyplatí on.

Pozor! Prodávající musí před výplatou exekuce předložit výpis od soudu zahrnující seznam řízení proti němu vedených, aby prokázal, že se na něj „nevalí“ další exekuce, dále potvrzení o bezdlužnosti od finančního úřadu, zdravotní pojišťovny a ČSSZ i výpisy z bankovních a nebankovních registrů.

Prodat byt s exekucí není jednoduché, ale ani nemožné

Dostanete-li se do potíží a bude-li na váš byt uvalena exekuce, pokuste se ho prodat. Bude to pro vás výhodnější než ho nechat spadnout do dražby, kde cena klesá na minimum. V případě, že budete chtít byt zpeněžit, nezapomeňte, že se musíte písemně dohodnout se všemi zúčastněnými, především o tom informovat exekutora, který exekuci vede. Přejeme vám však, abyste tuto situaci nikdy řešit nemuseli.

Prodáváte svoji nemovitost? Můžeme Vám pomoci

www.realitysoucek.cz

The post Jak prodat byt s exekucí? Zoufalá situace nutí k zoufalým činům first appeared on Jak prodat dům, byt, pozemek bezpečně a bez starostí.

Máme pro Vás tip, jak prodej zatraktivnit a oživit! Pozemek u domu jednoduše rozdělte a vydělejte dvakrát!

V dnešní době jsou v kurzu především domy s menšími pozemky či obecně menší pozemky, a to ze dvou prostých důvodů: 1) takový pozemek je levnější a za 2) většina zájemců o koupi chce na zahradě relaxovat a ne pracovat.

Když tedy prodáváte dům s pozemkem řekněme přes 1.800 m2, pak je pro Vás výhodnější pozemek u domu rozdělit, pokud to poloha nemovitosti umožňuje a prodat dům s menším pozemkem za atraktivnější cenu a pak nově vzniklý pozemek zvlášť jakožto stavební pozemek. Důležité je při rozdělení pamatovat na příjezdovou cestu k nově oddělením vzniklému pozemku.

Jak na to?

Na obecním úřadě si ověřte, zda obec, respektive stavební úřad obce povolí stavbu rodinného domu na odděleném pozemku a zda předběžně s rozdělením Vašeho
pozemku souhlasí.

Zadejte inzerci jak na dům, tak i pozemek. Cenu za dům o něco málo zlevněte, aby byla pro kupující atraktivní. O své peníze však nepřijdete, máte přece v
nabídce ještě samostatný stavební pozemek.

Až naleznete zájemce o dům či pozemek, pak kontaktuje Geodetickou kancelář a nechte pozemek rozdělit Geometrickým plánem. Geodetická kancelář v rámci své
odměny zajistí i schválení Geometrického plánu příslušným katastrálním úřadem. Celková cena za zpracování Geometrického plánu se pohybuje v rozmezí 5.000 –
10.000,- Kč, záleží na náročnosti.

Geometrický plán nechte potvrdit stavebním úřadem obce.

Vše je pak připraveno k podpisu kupních smluv. Při specifikaci předmětu převodu na kupních smlouvách uveďte nově vzniklá čísla pozemků, protože nezbytnou
přílohou všech stejnopisů kupní smlouvy je právě onen Geometrický plán.

Následný postup je pak standardní – kupní smlouvu vložíte na příslušný katastrální úřad, který nemovitost převede na nového majitele a vše nově zakreslí do katastrální mapy.

Prodáváte vaši nemovitost a potřebujete poradit s rozdělením pozemku?

Obraťte se na mne.

www.realitysoucek.cz

The post Prodáváte dům s velkým pozemkem a nedaří se Vám jej prodat? first appeared on Jak prodat dům, byt, pozemek bezpečně a bez starostí.

Chystáte se prodat nebo pronajmout byt či dům? Nejprve musíte tedy zaujmout inzerátem a fotografiemi jeho prostor. Právě ty hrají podstatnou roli a určují, zda se bude o nemovitost někdo zajímat i po zhlédnutí inzerátu. Pokud si nejste jisti, jak byt nebo dům připravit, využijte odborníky na Home Staging – službu, která z vaší nemovitosti udělá učiněný ráj na zemi.

Home Staging – aby se po nemovitosti zaprášilo

Home Staging je služba i metoda, jak vyšperkovat interiér, aby se o něj zájemci div nepoprali. Působí na ně jednoduchými, leč velmi účinnými a osvědčenými způsoby. Na konci služeb Home Stagera je prodaná nebo pronajatá nemovitost. Vše se obejde bez rekonstrukcí, bez velkého stěhování nábytku či jakýchkoli jiných zásahů.

Byt nebo celý dům je nakonec přitažlivý pro zájemce, ale zároveň neutrální jako hotelový pokoj. Nejde o interiérový design, jehož cílem je co největší útulnost. Jde o připravenost pro jakéhokoli zájemce.

Obecná pravidla, která se vyplatí dodržovat

Existuje několik obecných zásad, která fungují téměř vždy a všude:

• byt má být prostorný a má v něm být minimum nábytku – nesmí však navodit dojem prázdnoty
• nábytek přestavte tak, aby dobře vypadal; jeho rozestavení při focení nemusí být 100% funkční
• vyniknout má funkčnost bytu
• hlavní je, aby byt působil čistě a světle
• přebytečné věci musí pryč
• doplňky musí ladit s nábytek a barvami stěn
• nejvhodnější barvy stěn jsou pastelové
• nezapomeňte vyluxovat, utřít prach, případně naleštit podlahu – udržujte ale kompromis mezi čistotou a zabydleností, aby interiér nepůsobil sterilně
• vynikajícími doplňky jsou mísy s ovocem nebo vázy s květinami
• přidejte fotografie s výhledem z oken; pokud máte zahradu, tak upravte a nafoťte i tu

Home Staging už dobývá i Česko

Ve Spojených státech už je tato metoda úpravy interiéru a služba běžná, v západní Evropě také. V současné době se konečně dostává i do Čech, kde je však stále většina inzerátů plná nicneříkajících, případně nepříliš lákavých fotografií. Případný zájemce pak není schopen udělat si pořádný obrázek o tom, jak interiér vypadá, a dál v mnoha případech ani nepátrá.

Chcete-li zaručeně prodat nebo pronajmout byt či dům, využijte služby Home Stagingu, nebo tuto metodu sami v praxi aplikujte podle známých obecných pravidel. Není to nijak složité. Už bylo dost inzerátů s fotografiemi, které člověku vůbec nic neřekly. Teď to dělejme jinak!

Při prodeji Vaší nemovitosti Vám můžu pomoci.

www.realitysoucek.cz

The post Jak upravit interiér, aby byl maximálně prodejný: metoda Home Staging first appeared on Jak prodat dům, byt, pozemek bezpečně a bez starostí.

Vyfotit ostrou, kvalitní a esteticky dokonalou fotku, to není jen tak. A u interiérů určených k prodeji to platí dvojnásob. Můžete mít sebelepší fotoaparát, dokonce může být pořizování fotek třeba vaším koníčkem, pokud ovšem nebudete dodržovat několik základních rad, výsledek nebude nikdy perfektní. Protože je správně nafocený interiér takovým malým uměleckým dílkem, oslovili jsme odborníky a ve spolupráci s nimi vám jednotlivé zásady detailně popíšeme na následujících řádcích.

Zásada č. 1: bez kvalitní techniky se nehnete

Pořizovat si luxusní zrcadlovku jen za účelem prodeje bytu či domu, je pro mnoho z nás prakticky nemyslitelné. Mějte ovšem na paměti, že pokud už se pro nějaký pořádný fotoaparát rozhodnete, budete jej používat po několik dalších dlouhých let. Při pořizování fotoaparátu se nevyplácí šetřit. Věřte, že investice se vám v tomto případě mnohonásobně vrátí.

Zásada č. 2 : osvojte si kouzlo Home Stagingu

Jistě z našich článků znáte metodu „home staging“ – tedy souboru metod a doporučení, s nimiž můžete svůj interiér proměnit prakticky k nepoznání. Obvykle do jeho proměny nemusíte investovat ani korunu, často si totiž vystačíte s tím, co se v interiéru nachází. Jen stačí pozměnit umístění jednotlivých kousků nábytku či doplnit místnost o vhodné doplňky, jež podtrhnou celkovou koncepci interiéru.

Zásada č. 3: úklid jako nezbytný krok k úspěchu

Ačkoli se to zdá mnohým z nás naprosto banální, nevěřili byste, kolik inzerentů nafotí interiér v doslova katastrofálním stavu. Důkladný úklid je jednoduše neodmyslitelnou součástí celého procesu, jenž může zvýšit prodejnost dané nemovitosti nebo ji – lidově řečeno – „poslat k ledu“. Proto oprašte hadr a kbelík nebo si pro jednou zaplaťte služby úklidové společnosti a dejte inzerovanou nemovitost „do pucu“.

Zásada č. 4: rozvrhněte si zóny a dodržujte úhly

Nesnažte se zabrat jedním snímkem dva pokoje, raději foťte pouze jejich nejzajímavější části. Ideální je, pokud si u focení pomůžete stativem. V tomto případě totiž máte čas kompozici vyladit, případně exponovat s různým nastavením fotoaparátu. Objektiv namiřte vodorovně směrem, kterým hodláte fotit a dodržujte úhly stěn, případně dalších objektů v místnosti. Využít můžete také funkci panoramatu, s nímž bude snímek opět o něco zajímavější.

Zásada č. 5: kouzlíme se světlem

Nasvětlený interiér a interiér s nedostatkem světla se od sebe liší nikoli o 100, ale dokonce o 200 %! Světlo se v tomto případě za žádných okolností nevyplatí podceňovat. Ideální je pochopitelně denní osvětlení, ale v případě největší nouze můžete použít i to umělé. Vždy ovšem nezapomeňte na fotoaparátu nastavit automatické vyvážení bílé, čímž posunete snímek na zcela novou úroveň.

Zásada č. 6: udělejte více snímků

Nafotit každou místnost jednou či dvakrát není zrovna dvakrát chytré. Chcete-li aby z vašeho snažení vyšly opravdu pěkné propagační fotky, každou místnost nafoťte několikrát. Při focení se zaměřte především na výhody daného interiéru, kterými může být například nová kuchyně nebo zrekonstruovaná koupelna, nahrazující původní umakartové jádro.

Zásada č. 7: grafický program jako nezbytný pomocník

Finální úpravu fotografie můžete provést v nějakém šikovném grafickém programu. V této fázi to ovšem již s případnými úpravami příliš nepřehánějte. Dolaďte pouze jas, kontrast nebo sytost obrazu.

Prodáváte svoji nemovitost? Můžeme Vám pomoci.

www.realitysoucek.cz

The post Fotíme interiér k prodeji: na co se zaměřit a čemu se naopak vyhnout? first appeared on Jak prodat dům, byt, pozemek bezpečně a bez starostí.

Při vyřčení spojení věcné břemeno je leckomu jasné, že půjde o komplikaci, zvláště když nemovitost takovým břemenem zatíženou chceme prodat. Kupci jsou v takových případech velmi opatrní a snaží se cenu nemovitosti tlačit dolů. Nenechte se ale zahnat do kouta a neprodávejte takovou nemovitost levněji, než je nutné.

Co je věcné břemeno a proč je tak nepříjemné

Nový občanský zákoník definuje věcné břemeno jako věcné právo k cizí věci, přičemž toto právo omezuje vlastníka věci ve prospěch někoho jiného – obvykle se tím myslí možnost cizí osoby užívat věc, která se nachází na vašem pozemku. Z existence věcného břemene může vzniknout povinnost:

• pasivní: vlastník je povinen něco strpět nebo se něčeho zdržet – vzniká u tzv. služebností(např. právo jízdy přes pozemek cizími osobami)
• aktivní: vlastník musí něco dávat či vykonávat – vzniká u tzv. reálných břemen (např. poskytování služeb nebo plnění produktů z tohoto pozemku)

Vždy se přitom musí jednat o činnost stálého nebo opakujícího se charakteru, nejde tedy o jednorázové úkony.

Služebnosti a reálná břemena – co se jimi myslí a v čem je rozdíl?

Služebnosti se dále dělí ještě na pozemkové a osobní. Mezi pozemkové služebnosti patří například:

• služebnost inženýrské sítě (vodovodní, kanalizační či jiné vedení sloužící třetí osobě na vašem pozemku),
• služebnost okapu (možnost svedení dešťové vody z cizího majetku na váš pozemek),
• služebnost stezky, průhonu a cesty (právo užívat stezky pro pěší, průhonu pro zvířata nebo cesty pro motorová vozidla cizími lidmi na vašem pozemku)
• a další.

Za osobní služebnosti považujeme:

• užívací právo (užívání vaší věci cizí osobou),
• požívací právo (právo věc užívat, brát z ní plody a výnosy) a
• služebnost bytu (právo užívání bytu ve vašem domě, přičemž můžete nakládat s celým domem kromě tohoto bytu).

Jak služebnost zaniká

Služebnost může obecným ustanovením o zániku takového závazku zmizet z vašeho života. Služebnost zaniká taky tehdy, dojde-li k takové změně břemene, po níž není schopno plnit svůj účel. Vlastník pozemku se také může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za jistou náhradu, pokud je pro něj zatížení neúnosné.

Reálná břemena zavazují vlastníka věci k tomu, aby pro někoho cizího něco aktivně vykonával. Patří sem například:

• poskytování části úrody,
• poskytování vody ze studny
• a další.

Pokud není povinnost z reálného břemene dodržována, může dojít až k vymáhání peněžité náhrady nebo může situace skončit exekucí. Pro zánik platí stejná pravidla jako u služebností.

Poznámka navíc: V současné době je mnoho nemovitostí zatíženo věcným břemenem ve prospěch distributorských společností, např. ČEZ. Podmínkou tedy je při jakékoli poruše pracovníky těchto společností na pozemek kvůli opravě pustit. Toto břemeno však hodnotu nemovitosti nijak nesnižuje.

Jak prodat nemovitost zatíženou věcným břemenem

Věcné břemeno na vlastním pozemku, ze kterého plynou povinnosti něco strpět nebo se něčeho zdržet, případně něco pro cizí osobu aktivně vykonávat, pro kupce není bůhvíjak lákavé. Proto nemovitost s věcným břemenem vždy ztrácí na své hodnotě, ať je sebelepší. Z toho důvodu musíte počítat s tím, že cenu nemůžete nasadit tak vysoko, jak by to bylo za standardní situace pochopitelné. To však neznamená, že by se nemovitost nedala prodat.

Než se ji pokusíte nabídnout, zjistěte domluvou s oprávněnými (s těmi, vůči kterým vzniká věcným břemenem povinnost), zda na věcném břemeni trvají. Možná budete příjemně překvapeni pozitivní reakcí a cenu nemovitosti můžete v klidu ještě navýšit.

Každopádně je vhodné na existenci věcného břemene upozornit už v inzerátu, aby se nestalo, že doženete potenciálního kupce až k dohodě o koupi a on se o něm dozví teprve tehdy. Jak? Všechna věcná břemena jsou zanesena v katastru nemovitostí. Kupci tento fakt tedy opravdu neunikne. Mimo to by mělo být břemeno zmíněno v kupní smlouvě.

Nevěšte hlavu, věcné břemeno prodej nezhatí

Pokud je vaše nemovitost pěkná, udržovaná a svými dispozicemi bude potenciálnímu kupci vyhovovat, věcné břemeno ho jen tak nezastaví. Existuje také šance, že se ho dohodou s oprávněnými bude moci zbavit sám. Věcné břemeno je sice komplikace, ale prodej nemovitostí jím zatížených není nemožný. Uvidíte sami.

Prodáváte nemovitost s věcným břemenem? Můžu Vám pomoci.

www.realitysoucek.cz

The post Prodej nemovitosti s věcným břemenem first appeared on Jak prodat dům, byt, pozemek bezpečně a bez starostí.

Věci, které máme a užíváme, často vlastníme sami, jsme jejich jedinými vlastníky. Není tomu tak ale vždy. V tomto článku se zaměříme na situace, které mohou nastat při pronájmu nemovitosti, jež je ve spoluvlastnictví, tedy na situace, kdy nemovitost nemá pouze jediného vlastníka – vás – ale i dalšího, případně dalších několik. Jak se takové případy řeší a na co je třeba dávat pozor?

Co je spoluvlastnictví a jak se v něm ocitnete

Spoluvlastnictví je definováno jako vlastnictví dvou a více osob jedné věci, v naší situaci nemovitosti. Ač mohou být podíly reálné, takové, které vymezují část věci jednomu vlastníku, častěji se setkáváme s podíly ideálními, což znamená, že všichni vlastníci mají stejné právo na užívání celé věci. V případě dvoupatrové nemovitosti to tedy znamená, že obě patra a společné prostory patří všem vlastníkům a všichni je mohou využívat stejně.

Ke spoluvlastnictví můžete přijít poměrně rychle a jednoduše. Jedním z častých případů spoluvlastnictví je dědictví, kdy nemovitost po úmrtí rodičů připadne dvěma nebo více sourozencům. Ti potom mají stejné právo s nemovitostí nakládat, což se týká nejen údržby a užívání, ale i možnosti prodeje nebo pronájmu.

Pronájem nemovitosti ve spoluvlastnictví

Vezměme si modelovou situaci, v níž se ocitli dva sourozenci, kteří zdědili byt po rodičích. Každý z nich nyní vlastní ideální polovinu, oba proto mohou používat celý byt včetně jakéhokoli příslušenství. V žádném případě nejde u spoluvlastnictví o to, že by se dal byt rozdělit čárou na dvě poloviny, jeden vlastník by získal ložnici, dětský pokoj a polovinu koupelny a druhý by získal druhou polovinu koupelny s toaletou, kuchyň a obývací pokoj.

Oba sourozenci mají stejné právo s bytem nakládat. S tím se pojí fakt, že chce-li jeden z nich byt pronajímat, musí s tím souhlasit i ten druhý. Stejně tak je to i s prodejem. Pokud se na pronájmu třetí osobě neshodnou, nastává problém.

V případech, kdy nemovitost (či jinou věc) vlastní více než dvě osoby, dochází k ještě složitějším situacím – každá z těchto osob může mít k nemovitosti jiné právo (např. u tří osob 50 %, 30 % a 20 %), od kterého se ve finále odvíjí i možnost o věci rozhodovat. Má-li osoba A 50% podíl a chce nemovitost pronajmout, jenže osoby B (30% podíl) a C (20% podíl) budou proti, pronajímání nemovitosti z hlediska práva zkrátka není možné. Pokud by se však k osobě A (50 %) přiklonila třeba osoba C (20 %, nejmenší podíl), pronajímání by možné bylo a bylo by i přes nesouhlas osoby B (30 %) v pořádku – shodla by se na něm nadpoloviční většina.

Jak spoluvlastnictví zrušit aneb Když se nechceme dělit

O spoustu věcí se od přírody neradi dělíme a u nemovitostí to platí dvojnásob. Proto se mnoha lidem uleví, když se jim podaří se ze spoluvlastnictví vyvázat. Na zrušení spoluvlastnictví se mohou vlastníci nemovitosti dohodnout nebo o něm může na návrh některého z nich jednat příslušný soud, který stanoví i způsoby vypořádání mezi vlastníky. Může jít o:

• rozdělení věci (nejjednodušší řešení, např. rozdělení nemovitosti na bytové jednotky včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech budovy a pozemcích – spoluvlastníci se potom domluví, komu připadne která jednotka do výlučného vlastnictví; pozemky lze rozdělovat geometrickým plánem po schválení stavebním úřadem),
• přidělení věci jednomu z vlastníků za podmínky, že poskytne náhradu zbývajícím vlastníkům (vyplatí je),
• prodej věci (získané finance se mezi spoluvlastníky rozdělí podle vlastnických podílů).

Může také nastat situace, kdy jeden ze spoluvlastníků, kterému patří ideální polovina bytu, tuto svou polovinu prodá. Vyvstává však otázka, kdo by si jen tak koupil ideální polovinu bytu a záměrně se tím vystavil ošemetnému spoluvlastnictví.

Spoluvlastnictví – mnohdy složité a nepříjemné

Spoluvlastnictví často představuje takřka neřešitelné situace ‑ v případech, kdy spoluvlastníci nejsou schopni se na údržbě, používání, pronajímání nebo prodeji nemovitosti dohodnout. Pro to, aby bylo vše v pořádku a v mezích zákona, je nutné se se všemi spoluvlastníky na pronajímání dohodnout, nebo zrušit spoluvlastnictví. Žádné jiné řešení není.

S pronájmem či prodejem nemovitosti ve spoluvlastnictví Vám rád pomůžu!

www.realitysoucek.cz

The post Jak na pronájem nemovitosti ve spoluvlastnictví first appeared on Jak prodat dům, byt, pozemek bezpečně a bez starostí.

Nemovitost, kterou se chystáte koupit, musíte znát do posledního detailu. Nestačí pouze vědět, kdo ji vlastnil před vámi, kdy zde byla provedena rozsáhlá rekonstrukce nebo kde je nejbližší bar či supermarket. Ještě před tím, než podepíšete kupní smlouvu, se pečlivě seznamte také s případnými omezeními vlastnického práva a vadami, a to jak viditelnými, tak skrytými, faktickými i právními.

Ověřte si, kdo je skutečným vlastníkem prodávané nemovitosti

Jako první se vydejte na katastr nemovitostí, poštu nebo úřad (CzechPoint), kde požádejte o výpis z katastru nemovitostí. Jestliže se osoba vlastníka shoduje s osobou, se kterou prodej domlouváte, jste na správné cestě. Vhodné ovšem je doptat se vlastníka na jeho rodinný stav a jestli spadá prodávaná nemovitost do společného jmění manželů. Pokud je tomu tak, bude potřeba podepsat kupní smlouvu s oběma manželi.

Vázne na nemovitosti zástavní právo?

Z výpisu katastru nemovitostí ovšem mohou vyplývat mnohem závažnější právní nedostatky, kterými je například i zástavní právo. Pokud zástavní právo k vámi vyhlídnuté nemovitosti existuje, nemovitost nedoporučujeme kupovat. Raději si u prodávajícího ověřte, kdy je schopen zajistit výmaz zástavního práva, a pokud jste ochotni s koupí počkat, doporučujeme uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní.

Není však zástava jako zástava

S výše uvedeným ovšem souvisí ještě jedna podstatná informace. Řada nemovitostí je dnes totiž prodávána s „bankovní zástavou“. Pokud kupující financuje nové bydlení prostřednictvím hypotéky, pak banka vyplácí druhou banku a zbytek finančních prostředků putuje do úschovy. Odtud se prodávajícímu peníze uvolňují ve chvíli, kdy je nemovitost převedena a bez bankovní zástavy. Jestliže je ovšem nákup nemovitosti financován z vlastních zdrojů, pak kupující složí kupní cenu do advokátní úschovy, poté se na návrh na vklad vlastnického práva opatřeného razítkem podatelny katastru nemovitost uhradí hypotéka prodávajícího a zbytek finančních prostředků se uvolní pro prodávajícího po převodu za předpokladu výmazu bankovní zástavy. Banka ovšem musí v takovém případě vydat souhlas s předčasným splacením, určit přesnou sumu, datum, do kterého musí být suma uhrazena, a příslib výmazu zástavy, jakmile obdrží peníze. Jestliže má ale zástavní právo na nemovitostí nebankovní subjekt, pak si některé banky kladou poměrně obtížné podmínky pro výplatu, jinak hypotéku neposkytnou. Obecně tedy doporučujeme být v tomto případě velmi obezřetní.

Právo stavby a věcná břemena

Pokud je nemovitost zatížena právem stavby, pak je nutno počítat, že na vašem budoucím pozemku se bude nacházet stavba někoho jiného. Jestliže je pozemek zatížen věcným břemenem, pak může jít například o břemeno dodavatelů energií, kteří chtějí mít záruku, že je majitel pro případ nutnosti opravy „pustí“ na pozemek. Jestliže zjistíte, že na nemovitosti vázne právo stavby nebo věcné břemeno, nahlédněte do sbírky listin příslušného katastrálního úřadu a zjistěte si obsah smlouvy, na základě které shora uvedené právo vzniklo. Ve smlouvě jsou zpravidla uvedeny podmínky, které důkladně prostudujte a pak se rozhodněte, zda koupi nemovitosti realizovat, či nikoli.

Předkupní právo

Obsahem předkupního práva je povinnost prodávajícího nabídnout oprávněné osobě (předkupníkovi) věc ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě. Novela občanského zákoníku vrací od 1. ledna 2018 předkupní právo mezi spoluvlastníky nemovitostí. Zákonné předkupní právo je také mezi vlastníkem stavby na cizím pozemku a vlastníkem tohoto pozemku. Je-li předkupní právo zřízeno a dojde k jeho porušení, může se předkupník soudně domáhat po kupujícím, aby mu věc prodal.

Právní vady, které si v katastru nemovitostí neověříte

Bohužel katastr nemovitostí není vševědoucí a některé právní vady nemovitosti v něm nedohledáte. Mezi tyto vady zpravidla patří:

• Nájemní právo: Může v katastru být, ale není to povinností.

• Trvalý pobyt: Ověřte si, zda v dané budově nebo bytě nemá někdo další (vyjma prodávajícího) nahlášen trvalý pobyt.
• Sídlo právnické či fyzické osoby: Obdobně se zajímejte také o to, zda v nemovitosti nemá sídlo nějaká právnická či fyzická osoba.
• Využití pozemku: Tyto informace zjistíte pomocí Územního plánu dané obce. Co je uvedeno v katastru nemovitostí není stěžejní.
• Kolaudace staveb: Všechny potřebné informace zjistíme na příslušném Stavebním úřadě.

Pokud prodáváte Vaši nemovitost, můžu Vám pomoci.

www.realitysoucek.cz

The post Nejčastější omezení vlastnického práva first appeared on Jak prodat dům, byt, pozemek bezpečně a bez starostí.

Při prodeji nemovitosti mohou nastat situace, které do celého procesu zapojí i banku. Víte, které případy to jsou, o čem budete s bankou jednat a na co byste se měli připravit? Prozradíme vám to v následujících řádcích.

1. případ – prodej nemovitosti s hypotékou

Jestliže prodáváte nemovitost, na kterou splácíte hypoteční úvěr a na samotné nemovitosti má zástavní právo banka, už se s ní o prodeji budete muset pobavit. Vezměme si za příklad konkrétní situaci, v níž je kupující schopen zaplatit nemovitost ihned, najednou. Tím tedy může „umořit“ hypotéku, takže vy jako prodávající se jí nadobro zbavíte a on bude mít také vyřešeno. Jenže pod jednou podmínkou – vyjednáte s bankou předčasné splacení úvěru. Mimochodem, pokud se zrovna netrefíte do konce fixačního období, nejspíš si za to hodně připlatíte.

2. případ – prodej nemovitosti s hypotékou bez okamžitého umoření

Často se však samozřejmě stává, že kupující nemá prostředky na to, aby vaši nemovitost zaplatil naráz. Sám potom musí řešit situaci hypotečním úvěrem a už jsme opět „v bance“. V takovém případě existují dvě možnosti:

• Kupující převezme vaši hypotéku, banka ji po vaší společné domluvě převede na něj. Nejprve však zhodnotí jeho bonitu a ujistí se, že je kupující schopen splácet hypotéku při stávajícím nastavení, tedy zda počítá s délkou fixace, výší měsíčních splátek a délkou splácení.
• Kupující může vaši hypotéku splatit svým hypotečním úvěrem. Toto řešení přichází na řadu v případě, že mu vaše hypotéka nevyhovuje. Vezme si proto jinou hypotéku a tou umoří vaši stávající. Nadále splácí jen hypotéku, kterou si sám sjednal. I zde vás čeká vyjednávání s bankou, a to ve chvíli, kdy oznámíte předčasné splacení (z jiného než vlastního zdroje, jak tomu bylo v prvním případě).

3. případ – bankovní úschova kupní ceny

Při jakémkoli prodeji nemovitosti (nemluvíme teď na rozdíl od předchozích situacích pouze o nemovitostech s hypotékou) přijde okamžik, kdy s kupujícím sepíšete kupní smlouvu. Tím on své právo na vaši nemovitost ještě nezískává, to přijde až převedením práva v katastru nemovitostí. Právě proto by vám správně peníze neměl ihned vyplatit.

U prodeje nemovitostí se konkrétní částka představující kupní cenu po sepsání kupní smlouvy převede na speciální účet. Tam peníze zůstanou uloženy, dokud nedojde ke změně vlastnického práva v katastru nemovitostí, což může trvat i více než měsíc. Teprve když dojde k této změně a nemovitost oficiálně patří kupujícímu, vy jako prodávající získáte přístup k penězům – z účtu, na který je kupující uložil, jsou vám vyplaceny.

A komu tento speciální účet patří? Nejčastěji vybranému advokátovi či notáři, do hry ale může vstoupit i banka a peníze se dají uložit u ní. Zatímco advokát nebo notář vám sepíše i kupní smlouvu, banka se o ni nepostará. Nabídne vám pouze smlouvu o úschově peněz (advokát a notář by sepsal obojí). O kupní smlouvu se tedy stejně budete muset postarat jinde, pokud ji budete chtít mít opravdu stoprocentní.

Co nesmí chybět ve smlouvě o úschově peněz

Až budete s bankou a s kupujícím řešit uložení peněz, nezapomeňte si zkontrolovat, zda má smlouva o úschově všechny náležitosti, mezi něž patří:

• identifikace smluvních stran: prodávající = složitel, kupující = oprávněný, schovatel (banka, advokát, notář);
• odvolání se na kupní smlouvu – je třeba odvolat se na ni, aby byla smlouva o úschově i samotná úschova opodstatněna;
• předmět úschovy a podmínky vyplacení – jaká částka je uschována a za jakých podmínek ji lze vyplatit prodávajícímu, případně za jakých podmínek je nutné vrátit ji zpět kupujícímu;
• předmět úschovy a podmínky, za kterých schovatel (v tomto případě banka) předá kupní smlouvu a návrh na vklad do katastru příslušnému katastrálnímu úřadu (při složení kupní ceny), nebo zpět prodávajícímu (při nesložení kupní ceny kupujícím);
• závěrečná ustanovení – odměna schovatele, kdo ji uhradí, ochrana osobních údajů aj.

Jednání s bankou se nebojte, teď už jste připraveni

Situace, kdy banka vstoupí do procesu prodeje nemovitosti, už znáte, proto věříme, že vás nezaskočí. Při jednání s bankou vás čekají dokumenty navíc, bez nich však mnohdy situaci jen těžko vyřešíte, proto se jich příliš neděste. Pouze si vše, co v bance podepíšete, dobře přečtěte. Do smluv nechte zanést úplně všechno – zpravidla totiž nevíte, jak byste se s cizím kupujícím i o maličkostech nakonec na vlastní pěst dohadovali.

Pokud prodáváte nebo se chystáte koupit nemovitost, můžu Vám pomoci!

www.realitysoucek.cz

The post Kdy vás při prodeji nemovitosti čeká i jednání s bankou first appeared on Jak prodat dům, byt, pozemek bezpečně a bez starostí.